복잡한 오늘날 시대와 환경이 변화하면서 법률적인 분쟁들의 양상은 다양하고 지고 있습니다. 이에 따라 상가건물 임대차계약 관련 분쟁도 다양·복잡해지고 있으며, 특히 경기 악화로 인하여 임대차 분쟁의 양상이 격화되어 소송절차에 이르게 되는 사례가 늘어나고 있습니다. 최근에는 경제사정이 날로 어려워지면서 상가건물의 임대차에서 보증금과 차임 및 전대차, 권리금 문제 등에 대한 분쟁이 수시로 발생하고 있습니다. 이처럼 상가건물 분쟁은 시설 관리, 경제적 이해관계, 계약 조건 등 복합적 요인에서 발생하며, 최근에는 수리비 관련 갈등이 특히 두드러지고 있습니다.
이에 정부에서는 이러한 복잡한 분쟁을 간편하게 해결해 주기 위해서 「상가건물 임대차보호법」을 제정하였습니다. 이 법은 상가건물의 임대차에서 일반적으로 사회적·경제적 약자인 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 민법에 대한 특례를 규정한 법으로서 지역별로 일정 보증금 이내의 상가건물의 임대차에 대해서 적용됩니다.
「상가건물 임대차보호법」이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. 따라서, 사업자등록을 할 수 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물임대차에는 이 법이 적용되지 않습니다. 상가건물에 해당되는지 여부는 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 실제이용관계 등을 고려하여 합목적적으로 판단됩니다. 또 이 법은 강행규정으로, 당사자의 의사와 관계없이 이 법의 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다.
이 책에서는 복잡하고 다양하게 얽힌 상가건물 임대차에서 발생하는 분쟁들에 대하여 사전에 조정하는 절차를 상세히 설명함 과 동시에 조정사례를 수록하여 분쟁해결에 도움을 주고, 아울러 이에 대한 상담사례도 함께 모아 편집하였습니다. 또 관련되는 서식들도 함께 정리하여 놓았습니다. 이러한 자료들은 대법원의 판례와 법제처의 생활법령 및 대한법률구조공단 상가건물임대차분쟁조정위원회의 조정사례, 대한법률구조공단의 상담사례들을 참고하였으며, 이를 체계적으로 정리·분석하여 누구나 이해하기 쉽게 구성하였습니다.
이 책이 상가건물의 임대차 분쟁으로 조정이나 소송 중인 분과 이미 임대차하여 사업을 하시는 분들 및 상가건물을 임대한 임대인 모두에게 큰 도움이 되리라 믿으며, 열악한 출판시장임에도 불구하고 흔쾌히 출간에 응해 주신 법문북스 김현호 대표에게 감사를 드립니다.



편저자

[목 차]

Chapter 1. 상가건물 개요 1
Section 1. 「상가건물 임대차보호법」의 적용 3
[1] 「상가건물 임대차보호법」의 성격 3
1. 상가건물의 임대차에 대한 「민법」의 특별법 3
2. 임차인에게 유리한 편면적 강행규정 3
[2] 「상가건물 임대차보호법」의 적용 대상 3
1. 사업자등록 대상 상가건물 3
2. 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액 이하인 상가건물 임대차 4
3. 상가건물에 대한 미등기 전세 5
[3] 「상가건물 임대차보호법」의 적용 제외 6
1. 기준 금액 이상의 고액 보증금인 경우 6
2. 일시사용을 위한 상가건물 임대차 6
Section 2. 상가건물 임대차계약서 7
[1] 상가건물 임대차계약 7
1. 임대차계약 7
2. 상가건물의 임대인 7
3. 「상가건물 임대차보호법」상의 임차인 9
4. 개업공인중개사 10
[2] 임대차계약서의 작성 10
1. 상가건물 임대차 계약서 10
2. 상가건물 임대차 표준계약서의 작성 16
3. 상가건물 임대차 표준계약서의 주요 내용 17
4. 상가건물 임대차 표준계약서의 특약 사항 19
5. 임대차계약 후 받아야 할 서류 23
Section 3. 상가건물 임대차의 종료 24
[1] 상가건물 임대차의 종료 원인 24
1. 임대차 기간의 만료 24
2. 임대차기간의 약정이 없는 경우 24
[2] 임대차계약의 해지 25
1. 임대차계약의 중도 해지의 사유 25
[3] 임대차 종료의 효과 27
1. 임대차관계의 소멸 및 손해배상 27
2. 임차상가의 반환 및 임차보증금의 반환 27
[4] 보증금의 회수 28
1. 임차인의 우선변제권 행사 28
2. 소액임차인의 최우선변제권 행사 28
3. 소액임차인의 최우선변제 28
3-1. 요건 28
Section 4. 임대차 종료와 보증금 회수, 분쟁조정 32
[1] 집행권원의 확보 및 분쟁조정 32
1. 집행권원 확보 32
2. 집행권원 확보 전 준비사항 32
[참고 서식] 내용증명(임대차계약의 해지통보- 갱신의사 없음) 33
3. 지급명령 신청 34
3-1. 지급명령의 개념 34
3-2. 지급명령의 신청 35
3-3. 지급명령의 심리 35
[참고 서식] 지급명령신청서(임차보증금반환청구의 독촉사건) 36
3-4. 지급명령에 대한 이의신청 39
3-5. 소송절차로의 이행 40
3-6. 지급명령의 효력 40
4. 민사조정 신청 40
4-1. 민사조정제도의 개념 40
4-2. 민사조정의 절차 41
[참고 서식] 조정신청서(임차보증금 감액청구) 41
5. 보증금반환청구소송 제기 46
5-1. 보증금반환청구의 소 46
[참고 서식] 임차보증금반환청구의 소 (묵시적 갱신 후, 상가건물임대차) 46
5-2. 보증금반환청구의 소의 제기 48
[참고 서식] 임차보증금반환청구의 소 (매수인이 전세금반환채무를 인수한 경우, 상가) 48
5-3. 보증금반환청구소송의 특례 50
5-4. 보증금반환청구소송의 확정판결의 효과 51
[2] 상가건물임대차분쟁조정위원회 52
1. 상가건물임대차분쟁조정위원회 설치 52
2. 상가건물임대차분쟁조정위원회 기능 52
3. 상가건물임대차분쟁조정위원회의 조정 등 53
4. 조정의 성립 53
5. 조정절차도 53
Chapter 2. 상가건물 분쟁조정 방법 55
Section 1. 분쟁예방 조치법 및 해결방법 57
[1] 분쟁예방조치 57
■ 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 임대차계약 57
■ 임대인의 대리인과 계약을 체결하는 경우 57
■ 계약서 없이 이루어진 구두 약정의 효력 57
■ 가계약금만 지급된 경우 임차인 변심에 따른 반환 문제 58
■ 대항력의 발생시기와 관련된 문제 58
■ 임대차 보증금 우선변제 58
■ 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 있는 경우 59
■ 계약갱신을 요구하는 경우 59
■ 전대차계약시 유의점(상가건물 소유자가 아닌 임차인이 세를 놓는 경우의 문제) 60
■ 공동소유자 중 1인과의 임대차계약 체결시 유의점 60
■ 매매 진행 중에 있는 건물에 계약을 체결한 경우의 문제 61
■ 권리금이 있는 건물에 계약을 체결하는 경우 61
■ 공인중개사의 중개 하에 임대차계약을 체결할 경우 61
[2] 상가 임대차 분쟁 해결방법 62
1. 조정·상담 활용 62
2. 보증금 회수 절차 62
3. 권리금 분쟁 대응 62
4. 분쟁 예방·초기 대응 62
Section 2. 조정과 분쟁신청방법 및 관련서식 63
1. 상가건물임대차분쟁조정위원회 신청방법 63
2. 수수료 안내, 면제, 환급 64
3. 수수료 면제 가능자 64
4. 수수료 환급 65
5. 조정서식 66
■ 상가건물임대차분쟁조정 신청서 66
■ 조정허가신청과 위임장 69
■ 위임장 72
■ 대표자 선정서 73
■ 대표자 해임·변경서 74
■ 감정신청서(감정절차에 관한 안내) 76
■ 조정신청 취하서 77
■ 제척·기피 신청서 78
■ 회피 신청서 79
6. 상가건물임대차 분쟁조정위원회 조정 절차 80
Chapter 3. 임대차 조정사례 모음 81
Section 1. 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁 83
■ 상가건물임대차보호법상 임대인의 차임 증액 청구에 대한 협의 83
■ 환산보증금 9억원을 초과하는 차임 증액에 관한 분쟁 88
■ 상가건물임대차보호법상 보증금 및 차임의 증액 한도 91
■ 상가건물에 대한 임대료 산정을 통한 차임 또는 보증금 증감 94
■ 상가건물임대차보호법상 임대인의 차임 증액 청구에 대한 협의 97
■ 임대인의 차임 및 보증금 증액 청구 102
■ 임대인의 차임 및 보증금 증액 청구 105
■ 코로나로 인한 일시적 보증금 감액의 효력 109
■ 묵시적 갱신과 보증금의 증액 112
■ 기간 연장 합의 후 보증금 증액 요구 113
■ 임대차계약의 기간만료 전 갱신요구를 하면서 차임증감청구 116
■ 월차임의 적정 증감액과 공정임대료 산정 신청 119
■ 임대인의 차임증액 청구권 121
■ 계약서상의 연체차임에 대한 지연이자 계산 123
■ 보증금 증액 요구와 묵시적 갱신 126
■ 공정임대료 산정 신청을 통한 해결 128
■ 임대인이 월 임대료의 증액을 요구한 경우 130
Section 2. 보증금 · 임차건물 반환에 관한 분쟁 133
■ 보증금 반환의무 및 보증금에서 공제할 대상 133
■ 임대차종료시점 확정에 따른 보증금 반환범위 및 원상회복의무의 주체 135
■ 임차인의 차임연체에 따른 계약해지 140
■ 임대차계약 종료 시 상가 임차인의 원상회복 범위 142
■ 임차 전 설치 시설물에 대한 임차인의 원상회복의무 인정 여부 147
■ 임대차계약서상 후속 임차인 주선 특약의 효력 152
■ 임차인의 원상회복의무 155
Section 3. 임차상가의 유지·수선 의무에 관한 분쟁 158
■ 유익비상환청구권 포기약정의 효력 158
■ 상가 임대차계약상 특별수선충당금 160
■ 임차상가의 유지 수선 의무 164
Section 4. 임대차계약의 이행 및 임대차계약 내용의 해석에 관한 분쟁 166
■ 상가건물 권리금 회수 방해행위로 인한 손해배상 책임 166
■ 권리금 분쟁 169
■ 원상회복 범위 및 계약종료일 조정을 통한 해결 171
Section 5. 임대차계약 갱신 및 종료에 관한 분쟁 175
■ 법정 인상률을 초과하여 수령한 차임 증액분의 반환 175
■ 주택에서 공부방을 운영하는 경우 상가건물임대차보호법이 적용되는지 여부 178
■ 임대인의 유지 수선의무 183
■ 임대인의 계약갱신거절이 정당한지 여부 186
■ 임차인이 발생시킨 소음으로 다른 임차인과의 분쟁 189
Section 6. 임대차계약의 불이행 등에 따른 손해배상청구에 관한 분쟁 193
■ 임차인의 계약갱신요구권과 임대인의 갱신거절 193
■ 임대인의 갱신거절이 정당한지 여부 196
■ 숙박업을 위한 임차건물에 녹물발생 200
Chapter 4. 상가건물에 대한 각종 상담사례 205
Section 1. 상가건물 임대차 적용범위 207
■ 상가건물임대차보호법의 적용범위는? 207
■ 전차인에게도 상가건물임대차보호법이 적용되는지요? 208
■ 동창회사무실도 상가건물임대차보호법이 적용되는지요? 209
■ ‘상가건물 임대차’의 의미 및 이러한 ‘상가건물’에 해당하는지에 관한 판단 기준 210
■ 법인의 상가건물도 임대차보호법 적용을 받을 수 있나요? 211
Section 2. 상가건물 임대차 대항력 213
■ 대항력이란 무엇인가요? 213
■ 상가임차인이 임대차등기를 할 수 없다면 보증금을 보호받을 수 있는 방법은 없는지요? 213
■ 상가임대차계약서와 다른 층을 임차하여 사용 시 그 계약의 효력은? 215
■ 건물의 주인이 바뀐 경우, 기존의 임대차계약을 주장할 수 있나요? 216
■ 상가건물임대차보호법상 대항력을 인정받기 위하여 사업자등록이 갖추어야 할 요건은? 216
Section 3. 임차보증금반환 문제 218
■ 계약기간이 남아있는 경우 보증금 반환이 가능한지요? 218
■ 원상회복의 일부 미비를 이유로 임차보증금반환을 거절할 수 있는지요? 218
■ 임대차계약 종료시 목적물을 반환하였는데 임대인이 보증금 반환을 거부할 경우 220
■ 보증금반환청구소송을 제기하는 경우 소송이 끝나기까지 얼마의 시간이 소요되는지요? 220
■ 상가건물이 양도된 경우 임차인은 양도인과 양수인 중 누구에게 보증금반환 청구를 하여야 하는지요? 222
■ 상가임대차 종료 시 임차인의 원상회복 범위와 관련 판례의 해석은? 222
Section 4. 소액임차인의 최우선변제권 224
■ 수 개의 구분점포를 동일 임대인에게 임차한 경우 224
■ 상가건물임대차보호법을 악용하여 임대차계약을 체결한 경우 224
■ 상가 소유자가 아닌 사람과 임대차계약을 체결한 경우, 소액임차인의 최우선변제권자로서 보호받을 수 있나요? 225
■ 전차인도 최우선변제권을 행사할 수 있나요? 226
■ 보증금액이 감액된 경우 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있나요? 226
■ 기존채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우에도 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지요? 227
Section 5. 우선변제권 문제 229
■ 상가임차보증금에 대한 우선변제권의 확보방법은? 229
■ 임차인이 보증금액을 실제보다 적게 신고한 경우 우선변제권의 범위는? 230
■ 상가를 전대한 임차인의 우선변제권을 행사할 수 있는지요? 231
■ 대항력과 최우선변제권을 겸유하고 있는 상가임차권의 법률관계 233
■ 상가건물임대차보호법상 우선변제권의 행사방법 234
■ 배당요구 종기까지 적법한 사업자등록이 유지되지 않은 경우의 우선변제권을 행사할 수 있지 않나요? 235
■ 임차인이 스스로 경매신청한 경우 배당요구가 필요한지요? 236
■ 수차례 임대차계약을 갱신한 경우 배당요구 종기 후 확정일자를 변동하여 우선변제권을 주장할 수 있는지요? 237
■ 상가건물의 임차인이 폐업신고 후 다시 같은 장소, 같은 상호, 등록번호로 사업자등록을 한 경우 기존의 우선변제권이 유지되는지요? 238
■ 임차권과 분리하여 임차보증금반환권만 양수한 경우, 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당하나요? 238
■ 상가건물의 새로운 소유자와 사이에 체결한 임대차계약 239
■ 사실상 폐업의 경우 우선변제권 유지하기 위한 방법은 어떤 것이 있나요? 240
■ 우선변제요건의 존속기간 241
Section 6. 임차보증금 · 차임 증감 문제 242
■ 건물 주인이 상가임대료를 대폭 인상하는 경우 규제방안 242
■ 임대인이 임차인에게 고율의 월세를 부과할 때 구제방법 244
■ 상가영업 부진을 이유로 월세인하를 요구할 수 있는지요? 245
■ 상가임대인이 임대차기간 만료된 3개월 후 보증금증액 요구한 경우 247
■ 일방적 차임인상이 가능하도록 정한 약정의 효력 249
■ 상가건물임대차보호법상의 차임 증액비율을 초과한 경우 초과 부분의 반환을 청구할 수 있는지요? 250
■ 경영악화로 인한 상가임대차 계약 중도해지 시 잔여 임대료를 부담해야 하나요? 251
■ 매출연동형 상가임대차에서 상가건물임대차보호법 적용을 위한 환산보증금 산정방식은? 252
Section 7. 임대차기간 문제 254
■ 상가임대차 계약기간을 1년 미만으로 한 약정의 효력 254
■ 임대인이 건물철거를 이유로 재계약을 거절하는 경우 255
■ 상가건물 임차인의 계약갱신요구권 257
■ 임대차 기간을 1년 이하로 정할 수 있는지요? 259
■ 묵시적 갱신에 따른 임대차기간 259
■ 묵시적 갱신 이후 해지 260
■ 10년 이상의 임대차기간 설정 261
■ 임차인이 중개업소에만 통보한 경우 상가임대차 묵시적 갱신 및 공실 기간·중개수수료 부담 여부 261
Section 8. 계약갱신요구 문제 263
■ 임대인이 먼저 임차인에게 갱신거절 통지를 한 경우에도 임차인의 계약갱신요구가 가능한지요? 263
■ 전차인의 계약갱신요구권 264
■ 계약갱신요구권 행사 시 임대인의 특약 요구와 계약서 서명 여부의 효력은? 264
■ 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더라도 임대인이 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지요? 266
■ 임대인이 공동소유자들인 경우 임차인의 계약갱신청구에 대한 임대인들의 적법한 거절 방법 267
■ 갱신청구권 기간 268
■ 차임연체와 계약 갱신청구 269
■ 임대인 지위승계와 차임연체 계약 갱신청구 269
■ 계약갱신과 차임과 보증금 270
■ 지하층 칸막이 설치가 건축법상 불법 구조변경 및 상가임대차계약 중도해지 사유에 해당하는지요? 271
Section 9. 권리금 문제 273
■ 상가임대차에서 임대인이 권리금을 인정한다는 약정의 효력 273
■ 상가임대차에서 임차인이 권리금을 회수할 수 있는지요? 274
■ 건물이 경매되는 경우에도 권리금을 받을 수 있는지요? 275
■ 임대인이 임차인의 신규임차인 주선에 대해 계약을 거절할 수 있는지요? 276
■ 권리금 회수 기회 상실과 손해배상책임 277
■ 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 권리금을 수수하는 것이 가능한지요? 279
■ 건물의 임대차에 수반하여 지급되는 권리금계약 취소 280
■ 권리금 회수 방해 행위는 구체적으로 어떤 것을 말하나요? 281
■ 임차인이 기지급한 권리금이 있어야 하나요? 281
■ 권리금 반환채권을 위해 목적물에 유치권행사는 할 수 없나요? 282
■ 임대차 계약서에 권리금을 인정한다는 의미 282
■ 권리금 계약이란 무엇을 말하나요? 282
■ 권리금을 보증금에서 감액할 수 있나요? 283
■ 무자력 임차인과 권리금행사 방해를 이유로 손해배상을 하게 되는 건지요? 283
■ 권리금계약과 임차권양도계약의 관계 284
■ 권리금 반환 약정의 의미 285
■ 경매 진행 중 상가임대차에서 보증금·권리금 회수와 계약해지가 가능한가요? 286
■ 권리금 회수기간 내 임대차계약 체결의 의미와 임대차기간 개시 시점은? 288
■ 건물 신축 특약이 있는 상가에서 임대인의 조기 퇴거요청과 권리금 보상 필요 여부 289
Section 10. 임차권등기명령 문제 292
■ 상가건물임대차보호법상 임차권등기명령제도 292
■ 무허가 상가건물 일부분에 대한 임차인도 임차권등기명령신청을 할 수 있는지요? 294
■ 임차권등기명령의 신청 요건 295
■ 임차권등기명령과 대항력 295
■ 묵시의 갱신이 이루어져 법에 의해 1년의 기간이 연장된 것으로 보는 경우에도 임차권등기명령신청을 할 수 있는지요? 296